Paroles d’experts répond à Marc, copropriétaire dans un immeuble de 10 étages nouvellement construit. Il fait partie du conseil d’administration dans un Syndicat de copropriété. Il souhaite savoir en quoi consiste l’inspection préréception des parties communes et quelle est la démarche officielle pour traiter avec son entrepreneur.
Quand, comment et pourquoi faire une inspection de pré-réception ?
Dans la mesure où le syndicat de copropriétaires n’est plus sous le contrôle de l’entrepreneur, celui-ci envoie au syndicat de copropriété un avis de fin des travaux. Une fois que le syndicat a reçu cet avis, il doit faire appel à un professionnel du bâtiment, pour effectuer l’inspection préréception des parties communes. Cette inspection est effectuée par ce professionnel, l’entrepreneur et le syndicat, et ce, à partir du formulaire d’inspection préréception. Le professionnel complète le formulaire/rapport d’inspection préréception dans lequel il établit la date de réception des parties communes et dénonce, d’une part, les travaux à corriger ou à parachever. Ce document constitue la réception des parties communes et marque le début de certaines garanties. Le document préparé par le professionnel constitue la réception des parties communes. Si à l’inverse, des travaux importants restent à faire, le professionnel mandaté par le syndicat ne peut pas procéder à la réception des parties communes. Le syndicat doit alors demander immédiatement par écrit à l’entrepreneur, avec copie à l’administrateur, de terminer les travaux en lui transmettant la liste préparée par le professionnel.
Y a-t-il un délai particulier à respecter ?
Oui, certainement ! Le syndicat dispose d’un délai maximum de six mois pour effectuer la réception des parties communes après l’avis de fin de travaux si les quatre (4) conditions suivantes sont remplies : 1. Les travaux relatifs aux parties communes sont terminés ; 2. Le syndicat est formé et n’est plus sous le contrôle de l’entrepreneur ; 3. L’avis de fin des travaux transmis par l’entrepreneur au syndicat, au moment où ce dernier n’était plus contrôlé par l’entrepreneur, l’informait de la fin des travaux et de ses obligations en regard de la réception des parties communes ; 4. Il s’est écoulé un délai de six (6) mois depuis la réception de cet avis par le syndicat et ce dernier, sans motif, n’a pas reçu les parties communes. Dès qu’une de ces quatre conditions n’est pas remplie, il n’y a pas de réception présumée des parties communes. La garantie n’est donc pas effective. Ce délai est prévu par le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs (sous certaines conditions).
Que faire si l’entrepreneur ne s’entend pas sur certains points avec le professionnel mandaté par le syndicat ?
En cas de désaccord entre le représentant du syndicat et l’entrepreneur sur les travaux à parachever ou à corriger, le professionnel que vous aurez mandaté pour l’inspection préréception pourra éclairer les échanges entre le syndicat et l’entrepreneur sur la lecture des éléments à corriger afin de répondre aux exigences de l’administrateur de la garantie.
Quelles sont vos recommandations pour le choix du professionnel ?
Ma recommandation est celle de la Régie du Bâtiment du Québec (RBQ) à savoir qu’il faut mandater un architecte, ingénieur ou technologue. Ce sont les seuls corps de métier habilités à effectuer ce genre d’inspection préréception. Bien sûr, l’expérience et la réputation de l’entreprise sont aussi des facteurs importants. J’ai coutume de dire qu’un rapport est à l’image du professionnel qui l’a rédigé. Si le rapport est mince et peu détaillé, je serais personnellement un peu perplexe. Par exemple, lorsque nous faisons des inspections préréception pour des immeubles de 10 étages, nos rapports font facilement près de 350 pages. Il faut tout noter : de la flaque d’eau dans les garages, aux fissures dans les éléments structuraux en passant par des trous d’ancrage des échafaudages non colmatés. Cela peut parfois paraitre anodin mais ce genre de détails peut entrainer des déficiences majeures dans le futur avec des risques de détérioration pouvant porter atteinte à la sécurité et la pérennité de votre bâtiment. Par ailleurs, un bon rapport est un rapport qui se doit de rendre intelligible les observations et recommandations pour des non-initiés comme les membres d’un syndicat de copropriété. Les constatations doivent être explicites et facilement compréhensibles dans la mesure du possible. C’est pourquoi il est important d’avoir un rapport détaillé, illustré avec des photos à l’appui mais aussi incluant une cartographie sur plans des défaillances. D’une part, cela facilitera la compréhension des observations et d’autre part, cela fera gagner du temps pour faire le suivi des travaux correctifs. C’est donc sur ces « détails » que vous pouvez questionner la firme que vous souhaitez mandater pour vérifier son professionnalisme.
Et si le syndicat a un doute sur le professionnalisme de l’entrepreneur ?
Si vous avez un doute sur le travail de l’entrepreneur, je recommande d’organiser une surveillance de travaux par un ingénieur expert. Celui-ci contrôlera chacune des défaillances soulignées par le rapport jusqu’à leur conformité avec les Codes et normes en vigueur. L’inspection préréception des parties communes est donc une étape importante avant d’accepter l’ouvrage. L’enjeu est d’autant plus important puisque les déficiences non relevées peuvent avoir une incidence sur votre police d’assurance, le coût des primes et les montants des franchises. De quoi prendre le sujet au sérieux !
Propos recueillis auprès de Claude Guertin, ingénieur et fondateur de ProspecPlus Génie-Conseil